日本買樓所須的費用

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對於外國人來說，在日本買樓不僅涉及複雜的購樓程序，還需了解相關的稅務規定。以下是外國人在日本買樓時必須繳納的主要稅金和初期費用。

1 不動產取得稅 fudōsan shutoku zei

不動產取得稅是針對在日本取得物業時需繳納的稅金，無論是購買還是接受贈與。稅額是根據政府對物業的估價值來計算，而非以售價為準。一般來說，住宅用地與建築物的稅率為 3%。若購買新建住宅或住宅用地，可能享有稅務優惠或減免。稅單通常在買樓後的六個月到一年內寄出，因此買家需要預留這筆開支。

2 登記許可稅 touroku mankyozei

日文稱為「登錄免許税」，是進行物業所有權登記時需要繳納的稅金。這個稅項主要在土地或建築物的所有權轉移時徵收，稅率通常為物業評估價值的 2%。無論日本人或外國人，在購入物業時都必須完成有關的登記註冊手續，以確保物業權利的合法性。

3 印花稅 injizei

日文稱為「印紙税」。印花稅是針對在日本物業交易合同上簽訂的稅金。金額依據交易價值而定，交易金額越高，所需的印花稅也越多。例如，交易金額在 1000 萬至 5000 萬日圓之間的印花稅大約為 1 萬日圓；若在 5000 萬至 1 億日圓之間，印花稅為 3 萬日圓；超過 1 億日圓的交易則需要支付 6 萬日圓的印花稅。

4 消費稅 shōhizei

消費稅適用於購買新建樓宇時，僅針對建築物部分，而土地部分不需徵收。目前的消費稅率為 10%。二手樓宇或較長時間的物業通常不需支付此項稅金。

除了上述法例稅金，在日本買樓還需支付一些初期費用，包括房地產仲介費、律師行政費（日文稱為「司法書士費用」）。

5 房地產仲介費

房地產仲介費通常為交易總價的 3% 加 6 萬日圓，再加上消費稅。合資格的仲介能夠協助買家完成各項法律程序，確保交易符合日本法規，同時減少購樓過程中的潛在風險。

6 司法書士費用

司法書士的費用相當於香港的律師費，負責協助買賣雙方進行物業的過戶手續。收費標準會根據區域行情、手續的內容和難度有所不同，一般在 10 萬至 20 萬日圓之間。

簡單來說，在日本買樓時，初期費用及相關的稅款的總金額大約佔房地產價格的 8% 至 10%。考慮買樓預算，記得包括這筆額外支出。

持有日本物業時，每年需繳納的稅金

即使不住在物業內，外國人持有日本物業仍需繳納以下稅金。因此，買樓時需考慮這筆稅務開支，因為它將成為每年的常規支出之一。

1 固定資產稅 kotei shisan zei

這是一種年度稅金，針對所有物業持有人徵收。稅額根據物業的市價和政府估價值計算，稅率通常為 1.4% 左右。政府每三年會重新評估物業的價值，並調整未來幾年的稅額。如果物業在年中取得，稅金會根據擁有時間進行比例計算。

2 都市計劃稅 toshi keikaku zei

都市計劃稅是為支持當地城市基礎建設而徵收的地方稅，與固定資產稅一併徵收。稅率通常在 0.2% 至 0.4% 之間，具體稅額取決於物業所在地區的計劃需求和政府政策。

固定資產稅和都市計劃稅，合稱為「固都稅」，合計起來，表面稅率大約是 1.7%。這個稅率似乎不低，但這裡有一個關鍵問題：這 1.7% 是以什麼作為基準計算的？答案並不是市場價格，而是政府制定的「固定資產評價額」。

固定資產評價額」是日本政府用來計算稅收的基準，通常僅為物業市場價格的 20% 至 30%。

舉個例子：假設在東京市中心有一套市場價值 1 億日圓的公寓。固定資產評價額可能約為 2,000 萬至 3,000 萬日圓。按 1.7% 的稅率計算，實際房產稅大約為 34 萬至 51 萬日圓，而不是市場價值直接乘以 1.7% 所得的 170 萬日圓。換句話說，日本的實際房產稅負擔約為市場價值的 0.3% 至 0.5%。

日本買樓的其他持有成本

除了以上所講的房產稅，買家還需要考慮以下持有日本物業的成本：

• 管理費和修繕基金：尤其是購買公寓，物業管理和大廈維修費用是每月固定開支。
• 保險費用：日本地震等自然災害風險較高，因此購買地產保險是必要的。

結語：在日本買樓和持有物業涉及的稅務雖然繁瑣，但只要事前了解清楚，就能更好地規劃財務，減少不必要的麻煩。建議在正式買樓前，諮詢專業的稅務顧問，以確保正確處理各項稅務事宜，同時享有應有的優惠或減免。